Richtig gerechnet

Ein Glücksfall für Reisch?

1. Was investiert werden muß:
einschl. Grund und Boden lt. Stadt 4.680.000,–

2. Wer investiert:
TWS 200.000-400.000 (lt. Schwäbische Zeitung vom 30.10.2009) für die Anlagen zur Wärmelieferung/Kühlung/Klimatisierung. Und Reisch den Rest also 4.280.000,– (Stüble rechnet im Folgenden mit einer TWS-Investition von 400.000,–) Wenn man das aber nicht als offensichtliche Spende der TWS an die Stadt ansehen will, muß die TWS für die 400.000 ein Entgelt von der Stadt erhalten (ganz wie beim Autoleasing und nicht nur das Benzin bezahlen).  Also ist es richtig davon zu sprechen, dass die Stadt die 400.000 selber investiert. Sonst müsste sich die TWS zu einer echten Spende in Höhe von 400.000 bekennen.

3. Die Stadt

hat bereits beschlossen Reisch einen Sanierungszuschuss von 1 Million zu bezahlen – die Stadt beantragt und erhält diese Million aus Landes/Bundesmitteln vermittelt durch das RP-Tübingen. Die Stadt rechnet hierbei aber mit einer ungekürzten Berechnungsbasis (Bild links, bitte anklicken).
Der Begriff „Sanierungszuschuss“ macht nur einen Sinn, wenn dem Zuschussempfänger zu seinen getragenen Kosten etwas „zugegeben“ wird – und wenn die Stadt selber die Heizung /Klimatisierung trägt, dann hat Reisch ja hierfür keinen Zuschussanspruch. Damit ist also der Zuschuss an Reisch um 87.000,– zu hoch, in dieser Höhe steht er der Stadt zu. Und wenn die TWS 400.000,– spendet, wäre sie der moralisch berechtigte.

4. Die Berechnung der Kostenmiete

(Bild links, bitte anklicken) hat die Stadt daher aus dem gleichen Grund zu günstig für Reisch berechnet: Der Oberbürgermeister ist stolz die Kostenmiete von 240.0000,– auf 239.000 herunter gehandelt zu haben. Wenn man berücksichtigt, dass Kostenmiete nur heißen kann, dass die Miete aus Kosten berechnet wird, die der Vermieter tatsächlich getragen hat, ergibt sich auch hier wieder, dass die 400.000,– bei der Bemessungsgrundlage der Kostenmiete zu kürzen sind und diese daher wie oben gezeigt richtig nur mit 213.000 pro Jahr vereinbart werden dürfte. In 30 Jahren sind das genau 780.000 zu viel Zahlungen an Reisch.
Da diese Zahlungen ja erst über 30 Jahre Reisch zufließen und nicht sofort, muß man sie für eine Bewertung zum jetzigen Zeitwert abzinsen (den Barwert berechnen), das wurde mit rd. 6% vorgenommen und es ergibt sich, dass dieser Vorteil zum heutigen Tag (genauer gesagt zum Beginn der ersten Mietzahlung) einen Vorteil von 374.833,33 ausmacht.

5. Glücksfall für Reisch
Wenn also die Stadt die 400.000 selber investieren muß (§1 des Mietvertrages)  – und dabei über den Weg entgeltliches Anlagencontracting über die TWS geht (Leasing), ergibt sich für Reisch ein Zusatzgewinn von:
————————————————————

(Pech für den Steuerzahler)
————————————————————
Wohlgemerkt: Der Trick liegt darin, dass von den Kosten der Gruppe 4 von insgesamt 1.192.309,00 Reisch nur 792.309,– tatsächlich investieren muß und die Stadt selbst die (restlichen) 400.000,– übernimmt. An dieser Stelle ausdrücklich angemerkt: Wenn nur aus Naivität der Stadt ein gutes Geschäft für den Vermieter entstanden ist, dann ist dies dem Investor nicht vorzuwerfen – strafrechtlich.

6. Faires Geschäft für die TWS?
Wenn man dieses Geschäft wie zwischen fremden Dritten abwickeln würde, könnte man dies beispielhaft so machen wie unten, die genauen Daten müsste aber die TWS liefern:
Die TWS „verleast“ eine Heizung/Klimaanlage für 400.000 EUR Herstellungskosten
Wenn die Heizung auf 20 Jahre ausgelegt ist, muß das Geld für die Investition (zusätzlich mit z.B. 6% verzinst) über die 20 Jahren vollständig zurückgezahlt werden.
Hierfür ergibt sich eine Jahresrate von 34.346,51 Euro. Wenn aber, vergleichbar dem Leasing, auch noch Wartung und Reparatur mit abgegolten sein sollen, muß die TWS auch hierfür noch etwas einkalkulieren. Man könnte z.B. so rechnen: Reparaturkosten in 20 Jahren in Höhe von 20% der Erstinvestition damit jährlich 1%. Daraus ergäbe sich zum Beispiel eine Jahresleasingrate von rd. 34.346,51 + 4.000 = 39.000,–.

Wenn das Geschäft also fair (nach den Vorstellungen der Stadt) ablaufen soll, müsste die Stadt an Reisch eine Kaltmiete von 213.000 zahlen, zusätzlich die Leasingrate für die Heizungsanlage/Klimaanlage von rd. 39.000,– (und dann noch die eigentlichen Energiekosten der Heizungs/Klimaanlage) an die TWS. Wenn man als TWS die 4 Komponenten (Investition, Zins, Reparatur-Wartung und Energie pur) in einem undurchsichtigen Einheitsentgelt abrechnet, hat man einen für Außenstehende undurchsichtigen Verschiebebahnhof installiert.

Damit keine Missverständnisse entstehen: Ravensburg bezahlt (unter diesen Umständen) eine zu hohe Kaltmiete, nämlich 239.000/Jahr.

7. Was der OB zur Zeit dem Volke erzählt,
kann man sich beispielhaft an einer Kfz-Reparaturwerkstatt klarmachen. Der Kfz-Meister Mayer vereinbart mit Herrn Müller, daß dieser ein Werkstattgebäude errichtet und an ihn vermietet. Wirklich nichts außergewöhnliches, aber in der Version Ravensburg will man uns folgendes weismachen:

Der mietende Kfz-Meister baut die Heizung in das Gebäude ein und der Gebäudebesitzer baut die Hebebühne ein, (=Museumsbeleuchtung, Videoüberwachung etc). Die Kosten der Hebebühne werden durch die Kaltmiete abgegolten.

Das ist nicht normal und das ist kein Mietvertrag. In Ravensburg will man uns weismachen, dass in der Miete die Kosten der Alarmanlage, Videoüberwachung, Sicherheitstechnik und die Beleuchtung (tatsächlich eine teure Zumtobel Beleuchtung?) vom Vermieter investiert werden und mit den 239.000 Kaltmiete abgegolten sind. Wo doch wörtlich im Mietvertrag zu lesen ist:

㤠1 Mietgegenstand

(3) Der Vermieter gewährleistet, dass sich der Mietgegenstand bei Übergabe für die vom Mieter vorgesehene Nutzung als Kunstmuseum eignet.“

Verdrehte Welt.

8. Überraschendes Gesamtergebnis:
Der Zinseszinseffekt ist eine Größe, die kein Mensch gefühlsmäßig beherrschen kann, man muß rechnen. Ich habe so gerechnet: die Stadt nimmt – alternativ – einen Kredit auf über 3.680.000,– (Das ist alle was es kostet verringert um die Zuschussmillion vom Land). Und die Stadt würde alles Geld, statt an Reisch und TWs zu zahlen in die Bedienung dieses Kredites zahlen. Was käme dabei raus?

Das Ergebnis hängt stark vom Zinsfuß ab.

Also habe ich die aktuell günstige Kondition für 15 Jahre von 4,65% unterstellt und für die restliche Zeit 7%. Was kommt dann unter diesen Zinsannahmen raus? Wie hoch ist die Restschuld eines solchen Kredits nach 30 Jahren? Ich war selber gespannt und platt über das Ergebnis (pdf-Download, die Jahresrate von rund 273.000 EUR setzt sich zusammen aus den Beträgen für die Miete 239.000 EUR + 34.000 EUR für das Anlagencontracting) :

Der Kredit wäre nach 23 Jahren vollständig getilgt und das ganze Kunstmuseum würde der Stadt gehören! Eine Kreditfinanzierung mit den Mitteln, die die Stadt bereit ist an Reisch und TWS zu bezahlen, wäre also bei den unterstellten Zinssätzen dem beschlossenen Plan-Kostenmiete-Modell deutlich überlegen. Man möchte wirklich wissen wer die Stadt hier beraten hat – und wer gerechnet hat.

9. Der OB wird sagen,
eine eigene Maßnahme hätten wir gerne gemacht, konnten wir aber nicht – das Grundstück hat schon der Firma Reisch gehört.
Und damit sind wir wieder am Anfang. Die Stadt hätte das Grundstück ein ½ Jahr lang problemlos kaufen können. Denn bereits am 17. November 2007 (Zweitausensieben!, s. Bewertungsliste)  war ja allem Anschein nach allen Entscheidungsträgern der Stadt die Präferenz für die Burgstraße klar. Und deshalb der Staatsanwalt.